Kako vam možemo pomoći?

Ugovor o zakupu je ugovor kojim se jedna ugovorna strana (zakupodavac) obavezuje da će određenu nepotrošnu stvar predati drugoj ugovornoj strani (zakupcu) na upotrebu, a ovaj se obavezuje da za to plaća određenu naknadu (zakupninu) i da po isteku ugovorenog vremena istu stvar vrati.

Zakonski okvir u Srbiji

Ugovor o zakupu u Republici Srbiji primarno je regulisan Zakonom o obligacionim odnosima. Pored toga, specifični oblici zakupa (npr. zakup stana ili poljoprivrednog zemljišta) mogu biti uređeni i posebnim zakonima.

Iako zakon u nekim slučajevima ne insistira na strogo pisanoj formi, preporučuje se da se ugovor o zakupu zaključi u pisanoj formi radi pravne sigurnosti i lakšeg dokazivanja ugovorenih prava i obaveza. Za razliku od nekih drugih ugovora o prometu nepokretnosti (npr. kupoprodaja), ugovor o zakupu ne mora biti overen kod notara da bi bio punovažan. Overa potpisa kod notara je moguća, ali nije obavezna i služi samo kao dokaz da su potpisnici zaista lica koja su navedena u ugovoru.

Bitni elementi ugovora o zakupu

Da bi ugovor o zakupu bio punovažan, mora sadržati sledeće bitne elemente:

• Predmet zakupa: Mora biti jasno određena nepotrošna stvar (npr. stan, poslovni prostor, automobil, mašina, poljoprivredno zemljište). Stvari koje se troše prvom upotrebom ne mogu biti predmet zakupa. Predmet zakupa može biti i određeno imovinsko pravo (npr. licenca), iako se u tom slučaju često radi o ugovoru o licenci.
• Zakupnina: To je naknada koju zakupac plaća zakupodavcu za korišćenje zakupljene stvari. Zakupnina mora biti određena ili barem odrediva. Najčešće se ugovara u novcu, ali može biti ugovorena i u nekom drugom obliku (npr. procenat roda sa zemljišta).
• Vreme trajanja zakupa: Iako se često navodi kao bitan element, ugovor o zakupu je punovažan i ako vreme trajanja nije izričito određeno. U tom slučaju, smatra se da je ugovor zaključen na neodređeno vreme, što znači da može prestati otkazom bilo koje ugovorne strane uz poštovanje otkaznog roka.

Prava i obaveze ugovornih strana

Obaveze zakupodavca:

• Predaja stvari na upotrebu: Zakupodavac je dužan da preda zakupljenu stvar zakupcu u ispravnom stanju, odnosno u stanju koje omogućava njenu namenu, zajedno sa svim pripacima.
• Održavanje stvari: Zakupodavac je obavezan da održava stvar u ispravnom stanju tokom celog trajanja zakupa, osim manjih popravki koje su uobičajene za redovnu upotrebu (koje snosi zakupac).
• Odgovornost za nedostatke: Zakupodavac odgovara za materijalne i pravne nedostatke stvari koji onemogućavaju ili ograničavaju njenu ugovorenu upotrebu.

Obaveze zakupca:

• Plaćanje zakupnine: Osnovna obaveza zakupca je redovno plaćanje ugovorene zakupnine u ugovorenim rokovima.
• Upotreba stvari u skladu sa ugovorom: Zakupac je dužan da zakupljenu stvar upotrebljava kao dobar domaćin, odnosno u skladu sa namenom stvari i uslovima ugovora. Nije dozvoljeno vršenje izmena na stvari bez saglasnosti zakupodavca.
• Plaćanje tekućih troškova: Zakupac obično snosi troškove koji proizlaze iz redovne upotrebe stvari (npr. računi za komunalne usluge).
• Obaveštavanje o nedostacima/opasnostima: Zakupac je dužan da obavesti zakupodavca o potrebi popravki ili o opasnostima koje prete zakupljenoj stvari.
• Vraćanje stvari: Po isteku ugovora o zakupu, zakupac je dužan da stvar vrati zakupodavcu u stanju u kojem ju je primio, uzimajući u obzir redovnu istrošenost.

Prestanak ugovora o zakupu

Ugovor o zakupu može prestati na više načina:

• Istekom ugovorenog vremena: Ako je ugovor zaključen na određeno vreme.
• Otkazom: Ako je ugovor zaključen na neodređeno vreme, svaka strana može dati otkaz uz poštovanje ugovorenog ili zakonskog otkaznog roka.
• Propast stvari: Ako zakupljena stvar propadne usled više sile.
• Raskid ugovora: U slučaju neispunjenja ugovornih obaveza od strane jedne od ugovornih strana (npr. neplaćanje zakupnine).

Podzakup

Podzakup je situacija kada zakupac zakupljenu stvar daje u zakup trećem licu. Podzakup je moguć samo ukoliko nije izričito zabranjen ugovorom o zakupu. Bitno je napomenuti da podzakup prestaje u momentu kada prestane i osnovni ugovor o zakupu.

Ukoliko imate potrebu za sastavljanjem ugovora o zakupu ili imate specifična pitanja u vezi sa ovim pravnim institutom, preporučuje se konsultacija sa advokatom radi dobijanja preciznih saveta prilagođenih vašoj situaciji.

Izvor: Google Gemini

Avans predstavlja novčanu uplatu koju klijent izvršava unapred, pre nego što preduzetnik isporuči robu ili izvrši određenu uslugu. To je praktično predujam, odnosno delimično ili, ređe, potpuno izmirenje obaveze pre nego što je ista dospela.

Zašto se koristi avans?

• Obezbeđenje posla: Avans pomaže preduzetnicima da obezbede poslovnu stabilnost i smanje rizik od otkazivanja porudžbina, pogotovo kod novih klijenata.
• Pokrivanje početnih troškova: Koristan je kada posao zahteva značajna početna ulaganja (npr. kupovinu materijala, angažovanje trećih lica).
• Projekti sa više faza: U slučajevima kada se projekat realizuje u više etapa, avans omogućava finansiranje svake faze.
• Smanjenje rizika: Pruža sigurnost prodavcu da će kupac izmiriti obaveze.

Avans u odnosu na slične pojmove

Često se avans meša sa akontacijom i kaparom, ali postoje suptilne razlike:

• Avans vs. Akontacija: Iako se termini često koriste kao sinonimi, avans može biti delimična ili puna uplata izvršena unapred. Akontacija se češće odnosi na delimičnu uplatu ukupne sume koja se plaća u više rata. Ipak, sa pravnog aspekta, razlika je često zanemarljiva.
• Avans vs. Kapara: Ovo je značajnija razlika. Avans se, u većini situacija, vraća klijentu ukoliko posao ne bude realizovan. Kapara, s druge strane, služi kao sredstvo obezbeđenja ugovora i obično se zadržava (ili čak duplira) ako ugovor nije ispoštovan, zavisno od toga ko je odgovoran za neispunjenje.

Zakonska regulativa i PDV

U Srbiji, avans ima specifičan tretman, pogotovo u kontekstu Poreza na dodatu vrednost (PDV):

• Poreska obaveza za PDV: Za obveznike PDV-a, poreska obaveza nastaje danom uplate avansa, bez obzira na to kada će roba ili usluga biti isporučena.
• Avansni račun: Kada obveznik PDV-a primi avansnu uplatu za dobra ili usluge koje neće biti isporučene u istom poreskom periodu, dužan je da izda avansni račun. Ovaj račun mora sadržati podatke o preduzetniku i klijentu, iznosu avansa, opisu usluge/proizvoda i datumu izdavanja, te mora biti zabeležen u evidenciji prometa.
• Elektronske fakture (SEF): Od uvođenja Sistema elektronskih faktura (SEF), izdavanje i razmena računa, avansnih računa i konačnih računa u Srbiji je digitalizovano, što omogućava automatsku kontrolu obračuna PDV-a.
• Paušalni preduzetnici: Za paušalne preduzetnike, koji su van sistema PDV-a (osim u određenim situacijama), avans se beleži kao prihod u momentu naplate.

Preporuke za upotrebu avansa

Preporučuje se upotreba avansa u sledećim situacijama:

• Kod novih klijenata s kojima prvi put sarađujete.
• Kada posao zahteva materijalne troškove (štampa, kupovina opreme, angažovanje trećih lica).
• Kod projekata koji se duže realizuju.
• Kada postoji rizik da klijent neće izmiriti obaveze nakon završetka posla.

Ako imate dodatna pitanja o avansu ili njegovom tretmanu u specifičnim situacijama, slobodno pitajte!

Izvor: Google Gemini

"Vlasnička dokumenta" je širok pojam koji se odnosi na dokumente koji potvrđuju vlasništvo nad određenom imovinom, bilo da je to nekretnina, vozilo, preduzeće ili nešto drugo. U kontekstu nekretnina u Srbiji, najčešće pod vlasničkim dokumentima podrazumevamo sledeće:

Za nekretnine:

• Vlasnički list (List nepokretnosti / Izvod iz Katastra nepokretnosti): Ovo je najvažniji dokument koji potvrđuje vlasništvo nad nekretninom. Izdaje ga Republički geodetski zavod (RGZ), odnosno nadležna Služba za katastar nepokretnosti. U njemu su navedeni podaci o nekretnini (broj parcele, adresa, površina, namena), podaci o vlasniku/suvlasnicima, kao i eventualni tereti (hipoteka, plodouživanje, zabeležbe sporova, itd.).
• Kupoprodajni ugovor: Ugovor overen kod javnog beležnika, kojim se dokazuje kupovina nekretnine i prenos vlasništva sa prodavca na kupca.
• Ugovor o poklonu: Ugovor overen kod javnog beležnika, kojim se dokazuje da je nekretnina stečena putem poklona.
• Ugovor o doživotnom izdržavanju: Ugovor kojim se reguliše prenos vlasništva nekretnine u zamenu za doživotno izdržavanje.
• Rešenje o nasleđivanju: Dokument koji izdaje sud, a kojim se potvrđuje da je određena osoba nasledila nekretninu.
• Pravosnažna sudska presuda o sticanju nepokretnosti: Ukoliko je vlasništvo stečeno sudskim putem.
• Građevinska i upotrebna dozvola: Posebno važne za novogradnju, kao i za legalizaciju objekata.
• Elaborat geodetskih radova: Takođe neophodan za upis objekta u katastar, posebno ako se radi o novogradnji ili legalizaciji.

Dodatna dokumenta koja mogu biti potrebna prilikom prometa nekretnina:

• Identifikacioni dokumenti (lična karta ili pasoš) vlasnika/prodavca i kupca.
• Dokaz o izmirenju poreza na prenos apsolutnih prava.
• Dokumentacija o izmirenim komunalnim obavezama (računi za struju, vodu, infostan, itd.) - iako ne predstavljaju vlasnička dokumenta, često se traže prilikom prodaje.
• Clausula intabulandi: Izjava prodavca (najčešće sastavni deo kupoprodajnog ugovora ili poseban dokument) kojom se daje saglasnost kupcu da se upiše kao vlasnik u Katastar nepokretnosti.

Za pravna lica i preduzetnike, vlasnička dokumenta se odnose na:

• Izvod iz Agencije za privredne registre (APR): Dokument koji sadrži podatke o pravnom licu, osnivačima, vlasničkoj strukturi, sedištu, delatnosti i drugim relevantnim podacima.
• Akt o osnivanju ili Statut: Dokumenti koji definišu osnovne elemente preduzeća i vlasničku strukturu.
• OP obrazac: Overeni potpisi lica ovlašćenih za zastupanje.
• Dokazi o stvarnom vlasniku: Prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, pravna lica su dužna da evidentiraju podatke o stvarnim vlasnicima u Centralnoj evidenciji stvarnih vlasnika pri APR-u.

Važno je napomenuti da se vlasništvo nad nekretninom u Srbiji stiče tek upisom u Katastar nepokretnosti, bez obzira na potpisani ugovor. Stoga je izuzetno važno da se provera vlasničkih dokumenata i pravnog statusa nekretnine obavi temeljno, po mogućnosti uz pomoć advokata ili kvalifikovane agencije za nekretnine.

Na kraju umesto zaključka, vlasnički dokument mora sadržati sledeće:

1. Ime i prezime vlasnika ko je predmet ugovora o posredovanju
2. adresa nekretnine
3. katastarska parcela
4. katastarska opština
5. pečat overe (od strane opštine, suda, notara itd.)

Izvor: Google Gemini

Kapara je iznos novca ili drugih zamenljivih stvari koje jedna ugovorna strana daje drugoj prilikom sklapanja ugovora, pre svega kao znak da je ugovor zaključen i sredstvo obezbeđenja izvršenja ugovornih obaveza. Najčešće se susreće u ugovorima o kupoprodaji nepokretnosti, ali može se ugovoriti i za druge vrste poslova.

Ključne funkcije kapare:

• Znak zaključenja ugovora: Kapara potvrđuje da su se strane saglasile o uslovima ugovora i da je on stupio na snagu.
   
• Obezbeđenje izvršenja: Kapara ima ulogu "pritiska" na obe strane da ispune svoje obaveze. Ako strana koja je dala kaparu odustane od ugovora, gubi kaparu. Ako strana koja je primila kaparu odustane, mora vratiti dvostruki iznos kapare. Ovo podstiče ozbiljnost i odgovornost obe strane.
• Delimično ispunjenje obaveze: Kapara se može smatrati i unapred datim delom ispunjenja obaveze iz glavnog ugovora.

Važne karakteristike kapare:

• Akcesorne prirode: Kapara ne može postojati samostalno; ona je uvek vezana za glavni ugovor. Ako je glavni ugovor ništav (nevažeći), ni kapara nema pravno dejstvo.
• Mora se ugovoriti: Kapara se ne podrazumeva. Da bi uplaćeni iznos imao tretman kapare, to mora biti izričito navedeno u ugovoru. U suprotnom, to se smatra avansom (predujmom).
• Visina kapare: Nema fiksno propisanog iznosa, ali u praksi kod kupoprodaje nekretnina često iznosi oko 10% ukupne vrednosti. Visina se dogovara između strana.
• Davanje u trenutku zaključenja ugovora: Zakon o obligacionim odnosima predviđa da se kapara daje u trenutku zaključenja ugovora. U praksi, kod nekretnina, to se često dešava pri potpisivanju predugovora.

Posledice u slučaju neizvršenja ugovora:

• Ako obe strane ispune ugovor: Kapara se vraća strani koja ju je dala ili se uračunava u ukupnu cenu.
   
• Ako ugovor ne bude izvršen krivicom strane koja je dala kaparu: Ta strana gubi pravo na povraćaj kapare.
• Ako ugovor ne bude izvršen krivicom strane koja je primila kaparu: Strana koja je primila kaparu dužna je da je vrati u dvostrukom iznosu.
• Ako ugovor ne bude izvršen usled okolnosti za koje nije kriva nijedna strana (viša sila): Ugovor se raskida, a kapara se vraća.
• Delimično ispunjenje: Ako dođe do delimičnog ispunjenja obaveze, primalac kapare ne može da je zadrži, već može tražiti ispunjenje ostatka obaveze i naknadu štete, s tim da se kapara uračunava u naknadu.
• Sudsko smanjenje kapare: Sud može, na zahtev zainteresovane strane, smanjiti preterano veliku kaparu.

Razlika između kapare i avansa:

Dok se kapara daje kao znak zaključenog ugovora i sredstvo obezbeđenja, avans je samo unapred uplaćen deo ugovorene cene. U slučaju da ugovor ne bude realizovan, avans se vraća, bez obzira na to čijom krivicom je došlo do neispunjenja. Kod kapare, posledice neispunjenja zavise od toga koja je strana odgovorna.

Kapara je važan pravni institut koji pruža sigurnost i podstiče ispunjenje ugovornih obaveza. Važno je da se jasno ugovori i razumeju njene pravne posledice pre nego što se uđe u bilo kakav dogovor.

Izvor: Google Gemini